GESTORÍA PAYAS · CRITERIOS Y FUENTES

Las cuentas, a la vista.

Esta herramienta estima un presupuesto de compra de vivienda habitual de mercado libre por personas físicas. La estimación se refiere a la compra de la vivienda completa, con una tributación común para todos sus compradores. Fiscalidad revisada el 20 de octubre de 2026.

Cómo se calcula el precio

1. Restamos a tus ahorros el dinero que quieres mantener como reserva.
2. Convertimos tus ingresos netos en una media mensual: ingreso por paga × pagas / 12. Sumamos los de la otra persona si compras en pareja.
3. Multiplicamos ese ingreso medio por el porcentaje de endeudamiento elegido y restamos las cuotas de otros préstamos. Si el resultado es negativo, la capacidad hipotecaria se considera cero.
4. Calculamos qué capital permite esa cuota con amortización francesa, pagos mensuales, TIN constante y el plazo indicado. No hay carencia, cuotas finales especiales ni amortizaciones anticipadas.
5. Buscamos el mayor precio cuyo coste total se cubra con tus ahorros disponibles y una hipoteca que respete tanto la cuota máxima como el porcentaje máximo de financiación.
6. Redondeamos ese precio hacia abajo a miles de euros. Para ese precio usamos tus ahorros por encima de la reserva para reducir la hipoteca necesaria.

El resultado con «Más margen» usa como máximo el 30 % del ingreso medio para todas las cuotas. El resultado «Límite» usa el porcentaje que elijas, inicialmente 35 %. Son criterios del modelo; no son límites legales, recomendaciones personalizadas ni condiciones aprobadas por un banco.

Si tus ahorros bastan para comprar sin hipoteca, no cargamos tasación hipotecaria ni intereses. Si introduces el precio de una casa, mostramos cuánto faltaría para comprarla respetando la reserva, el límite de financiación y la cuota elegida.

Hipoteca, gastos y prueba de resistencia

Los valores iniciales de 30 años, TIN del 3 % y financiación del 80 % son ejemplos editables. El préstamo se limita a un porcentaje del precio, suponiendo que la tasación coincide con él. Una tasación inferior puede exigir más entrada. No evaluamos edad, situación laboral, avales ni criterios internos del banco.

Los gastos iniciales de ejemplo son 800 € de notaría de compraventa, 400 € de registro de compraventa, 300 € de gestión de compraventa y 350 € de tasación si hay hipoteca. Son provisiones ajustables, no tarifas presupuestadas. Incluye en «Otros gastos» los que falten, como reforma, mudanza, intermediación o comisión de apertura.

No sumamos al comprador los gastos de formalización de la hipoteca que corresponden al prestamista. El Banco de España explica el reparto de estos gastos.

Los intereses totales son la suma de cuotas menos el capital. No incluyen seguros, productos vinculados ni comisiones periódicas; no calculamos la TAE. La prueba de +2 puntos compara la misma deuda y plazo con un interés mayor desde el inicio. No representa la revisión futura de un préstamo variable ni afecta a una hipoteca fija ya contratada.

Qué impuestos se estiman

La vivienda usada se modela con ITP. La nueva se modela con IVA, IGIC o IPSI más el AJD de la compraventa cuando corresponda. «Nueva» se refiere a la primera entrega sujeta al impuesto indirecto; la antigüedad o una reforma por sí solas no bastan para clasificarla. La AEAT explica la distinción entre IVA e ITP.

El IVA general de vivienda libre se estima al 10 %. En Canarias usamos IGIC del 7 %; en Ceuta IPSI del 0,5 % y en Melilla del 4 %. El impuesto indirecto se calcula sobre el precio de venta sin impuestos.

Para ITP y AJD usamos el mayor importe entre el precio y el valor fiscal que introduzcas. Si no conoces el valor fiscal, usamos el precio como aproximación: el resultado puede infravalorar el impuesto si el valor de referencia o el valor fiscal aplicable es superior. Los territorios forales tienen reglas propias de valoración. No consultamos Catastro ni realizamos comprobaciones de valor.

En los cambios de tipo sobre la base íntegra de Asturias, Comunitat Valenciana y AJD de Illes Balears estimamos la corrección del error de salto conforme al artículo 56.3 de la Ley General Tributaria. En AJD de Madrid aplicamos la regla específica del artículo 37 de su texto refundido. La corrección limita el incremento de cuota al incremento de base; no sustituye la liquidación administrativa.

Los límites de tramos marginales son: Aragón, 400.000 / 450.000 / 500.000 / 750.000 €; Illes Balears, 400.000 / 600.000 / 1.000.000 / 2.000.000 €; Cataluña, 600.000 / 900.000 / 1.500.000 €; Extremadura, 360.000 / 600.000 €. En Asturias el tipo sobre toda la base cambia al superar 300.000 y 500.000 €. En AJD de Madrid los límites son 120.000 y 180.000 €.

Bonificaciones y casos que requieren revisión

Se presupone que se cumplen las condiciones legales de vivienda habitual cuando se usan los beneficios habituales indicados para Cantabria, Madrid y Comunitat Valenciana. También incluimos la exención general de AJD de primera transmisión de vivienda nueva en Álava y la bonificación territorial del 50 % de ITP/AJD en Ceuta y Melilla. «Primera transmisión» no significa que sea tu primera vivienda en propiedad.

No se aplican automáticamente otras reducciones por edad, renta, patrimonio, discapacidad, familia numerosa o monoparental, primera adquisición, superficie, municipio, rehabilitación o circunstancias especiales. Por ejemplo, el 2,5 % de vivienda usada en los territorios vascos exige requisitos adicionales que aquí no se verifican. En esos casos puedes introducir un tipo previamente confirmado: se aplicará a toda la base y a todos los compradores. Las bonificaciones parciales o condicionadas al precio no se recalculan automáticamente en modo manual.

Quedan fuera del modelo las VPO y otros regímenes protegidos, compradores profesionales o grandes tenedores, edificios completos, adquisiciones por participaciones o de derechos distintos del pleno dominio, compras con renuncia a exención, operaciones vinculadas, garajes o locales separados, subvenciones, avales públicos y deducciones posteriores en IRPF. El modelo no descuenta una futura venta de otra vivienda.

Fuentes oficiales

• Ministerio de Hacienda · Tributación Autonómica 2026, capítulo IV (ITP/AJD, territorios de régimen común; actualización de septiembre de 2026).
• Hacienda Foral de Bizkaia · Tipos de vivienda y Código fiscal foral · ITP/AJD.
• Gipuzkoa · ITP/AJD y Norma Foral 18/1987 (arts. 11 y 29).
• Álava · Preguntas frecuentes de ITP/AJD.
• Navarra · Texto refundido de ITP/AJD.
• Canarias · Texto refundido del IGIC (arts. 32 y 38).
• Ceuta · Aprobación definitiva de la reducción del IPSI, abril de 2025.
• Melilla · IPSI de primera transmisión.
• Texto refundido de ITP/AJD · Bonificaciones de Ceuta y Melilla, artículo 57 bis.

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Los impuestos y condiciones de financiación pueden cambiar. Antes de reservar o firmar, confirma la normativa aplicable en la fecha de compra y solicita una propuesta del banco y una revisión de los gastos. Contactar con Gestoría Payas →